Hur man säljer en lägenhet på egen hand? Skatten för den sålda lägenheten. Fastigheter till försäljning utan mellanhänder

Är det möjligt att sälja egendom utan mellanhänder? För att kunna svara på denna fråga är det nödvändigt att förstå varför ägare av fastigheter vädjar till dem. Genom att tillgripa myndigheternas tjänster anser många människor felaktigt att det tar fullt ansvar för lägenheten som köpts med den. Anledningen till att tillgripa medlingstjänster är inte meningsfullt. I enlighet med lagen är avtalet om försäljning och köp ingått av säljaren och köparen, och fastighetsbyrån är helt enkelt en mellanhand. Det har inget juridiskt och ekonomiskt ansvar. Detta anges nödvändigtvis i avtalet om tillhandahållande av tjänster mellan kunden och byrån. I bästa fall kommer det att kunna representera säljarens intressen i förfarandet.

Många använder intermediärernas tjänster för att undvika oförutsedda situationer eller svindlare. Att veta hur man självständigt säljer en lägenhet, nämligen alla hot och subtiliteter vid varje steg i transaktionen, kan du maximalt säkra dig själv och göra det utan myndighetens hjälp.

Fastighetsmäklaren arbetar hårt, därför är den professionella avgiften hög. Men en stor andel människor som är villiga att göra ansträngningar och spara pengar, ställer sig fortfarande till intermediärernas tjänster. Anledningen är en - de vet inte hur man säljer en lägenhet utan en fastighetsmäklare. Efter att ha bekantat med alla stadier av förfarandet för att köpa en lägenhet, kan du utan kostnadstjänster göra det säkert.

De första stegen: hur man utvärderar, säljer och organiserar visning av lägenheten

Hur man säljer en lägenhet och var man ska börja? Innan transaktionen måste du gå igenom de tre första stegen för att sälja någon egendom:

1. Först och främst måste du ställa priset på lägenheten korrekt. För att göra detta måste du studera liknande egendomserbjudanden. Med hjälp av reklamtidningar kan Internet hitta annonser för försäljning av lägenheter i samma område av staden med ungefär samma parametrar: status, område, plats och annat. Du kan ringa flera liknande alternativ och specificera mer detaljerat samt fråga hur länge lägenheten säljs. Att skapa värdet bör noteras att köparen kan pruta. Auktionen är vanligtvis upp till 5% av önskat pris.
2. Efter att ha fastställt den ungefärliga kostnaden för en lägenhet, är det nödvändigt att locka uppmärksamheten hos så många potentiella köpare som möjligt. Det är nödvändigt att annonsera i populära reklampublikationer, fria tidningar, posta det på webbsidor och klistra in på särskilda informationsbrädor. Annonsen ska kortfattat innehålla all information om lägenheten och telefonen för kontakt. Till potentiella köpare ringer inte dygnet runt, men du kan ange en viss tid för samtal. Du måste uppdatera din annons så ofta som möjligt.
3. Alla säljare, och särskilt kvinnor som är intresserade av hur man säljer lägenheten själv, kommer att få råd från det här skedet. Att besöka köpare ska behandlas med försiktighet:

• Utnämna möten på dagtid, bättre på fridagen;
• Var på ett möte helst tillsammans med någon du känner;
• Att ta bort värdesaker och pengar från framträdande platser;
• Visa aldrig originalhandlingar före transaktionen, bara kopior.

Motta en insättning

Du behöver inte rusa för att ta bort annonser till salu, plötsligt ändrar en person sitt sinne och säljaren kommer att förlora en potentiell kund. Efter att ha kommit överens om priset är det nödvändigt att erbjuda köparen en förskottsbetalning. De som är självständigt engagerade i transaktionen och studerar hur man säljer en lägenhet utan fastighetsmäklare, måste du veta. Lagligen kan detta ögonblick formaliseras på olika sätt: att skriva ett förhandsavtal (kvitto för förskottsbetalning) eller göra ett preliminärt avtal om insättningen. För bekvämlighet och säkerhet i detta köpkontrakt måste du göra en fullständig beskrivning av föremålet som säljs och villkoren för förskottet. Då, om transaktionen vägras, kommer köparen också att vara skyldig att återbetala påföljder.

Hur utarbetas försäljningskontraktet?

Huvudsteget i denna process är att korrekt upprätta ett försäljningskontrakt, vilket bör vara klart 2-3 dagar före den angivna tiden för transaktionen. Formuläret för detta dokument är valt: notarized eller enkel skriftlig (PPF). Båda typerna av registrering har samma rättsliga kraft. Men de som studerar hur man självständigt säljer en lägenhet i ett inteckning bör du veta att i detta fall, enligt lagstiftningen, bör kontraktets form endast vara notarized.

Utarbeta ett avtal PPF - mer ekonomiskt och kostar cirka 50-70 dollar. I notarens formular tar notaren ytterligare en procentandel av försäljningsbeloppet. Naturligtvis kostar kostnaden för denna typ av godkännande betydligt mer, så utan att det inte är nödvändigt att välja den notariella formen av kontraktet och spendera extra pengar.

PPF-kontrakt kan göras själv eller begära hjälp av en advokat. I vilket fall som helst måste du noggrant studera kontraktet med försäljning av fastigheter och noggrant kontrollera var och en av sina poäng:

• Vem säljer till vem och till vem (namn och passuppgifter)
• Adress och fullständig överensstämmelse med de huvudparametrar som föreskrivs i avtalet av BTI-certifikat - ф № 11А och ф № 22А;
• Försäljningsvillkor, priset på lägenheten och form av ömsesidig avräkning;
• Korrektheten av de titelhandlingar som beskrivs i kontraktet.
• Tiden för utlopp av en lägenhet och utsläpp från det av registrerade personer är i regel 14 dagar.

Registrering av försäljningskontrakt

Det mest praktiska och säkra sättet för ömsesidig avveckling är en bankcell. Det är lämpligt att öppna den i en pålitlig bank som ligger i ett neutralt territorium. Bankcellen garanterar att säljaren kommer att få sina pengar omedelbart efter att ha fyllt i alla nödvändiga dokument.

Efter att pengarna har placerats i bankens cell är det nödvändigt att överlämna kontraktet för försäljning av fastigheter med underskrifter och sådana handlingar till FSGRKK:

• Titeln gjordes till lägenheten som såldes (köp- och försäljningsavtal, intyg om rätt till arv, liksom andra som bekräftar ägarens rättigheter);
• Kadastral pass av lägenheten, erhållen från specialister av BTI;
• En kopia av det ekonomiska och personliga kontot (AKC) i originalet och ett utdrag ur hemboken.
• Originalen av intyg Ф № 22А (obligatorisk) och Ф№ 11А (om nödvändighet), mottagen i BTI;
• Fotokopior av pass av alla deltagare i transaktionen
• För kvinnor som studerar hur man säljer en lägenhet i sig borde man veta att manets samtycke i lägenheten är obligatoriskt, och för mannen - samtycke från hustrun.
• Om det finns barn, då kommer i vissa fall tillstånd från förmyndarskapet att krävas.
• I det fall när lägenheten är gemensam, behöver du nekning av grannar (om de är ägare till andra rum) eller staden (om de återstående rummen inte privatiseras).
• Övriga handlingar är enligt registreringsansvarig (födelsecertifikat, dödsfall och andra).

Om registraren accepterade dokumenten är allt ordentligt ordnat. Den här medarbetaren ger ett kvitto vid mottagandet av handlingar och utser en tid när det är nödvändigt att hämta. I regel registreras dokument i FSKRMC i genomsnitt två veckor, därefter skickas det registrerade köpdokumentet till köparen och säljaren. Båda parterna måste noggrant kontrollera kontraktet för felavtryck och fel. Om allt är bra måste säljaren få nyckeln från bankcellen från köparen .

Varför behöver jag ett överföringscertifikat?

Utloppet av lägenheten är i överensstämmelse med de arrangemang som föreskrivs i försäljningskontraktet. Överföringslagen är ett viktigt dokument som är upprättat under transaktionen i godtycklig form. Det beskriver läget i lägenheten. Ibland ersätter försäljningsavtalet det, men det är bättre att göra sådant papper separat. Det är självklart möjligt att nå muntliga avtal, men det är mer rimligt att skydda dig själv. En viktig punkt för säljare som studerar hur man säljer en lägenhet utan en fastighetsmäklare: tills överlåtelsesintyget är undertecknat är säljaren ansvarig för lägenets fysiska tillstånd (översvämning, brand, stöld) och betalar även alla räkningar.

I vilka fall betalas skatten?

Alla säljare är intresserade av frågan huruvida det är nödvändigt att betala skatt på den sålda lägenheten. I lagstiftningen finns så viktiga punkter:

• Om en person har ägt en lägenhet i 3 år eller mer, är ägaren befriad från beskattning i enlighet med artikel 217 § 217 i Ryska federationens skattelagstiftning, men måste ändå lämna in en nolldeklaration.
• När säljaren ägde mindre än tre års bostad, är han enligt punkt 220 i skattelagen skyldig att betala 13% av skatten på beloppet, beräkningsplanen som ägaren väljer själv efter eget gottfinnande.

Två beräkningsformler för skatt:

• Formel 1 : från vinsten för försäljningen av lägenheten drar av kostnaden för sitt köp;
• Formel 2 : från beloppet för försäljning av en lägenhet för att ta 1 miljon rubel.

De som hanterar frågan om "hur man säljer en lägenhet själv" och inte känner till alla subtiliteter av lagstiftningen, användbar användbar information:

1. Om lägenheten köpts till det aktuella försäljningspriset eller högre är det bättre att använda den första beräkningsformeln, eftersom skattebeloppet blir negativt, så du behöver inte betala något. Till exempel köpte ägaren en lägenhet för 2 miljoner rubel för två år sedan, och såldes nu för 1,8 miljoner rubel, då enligt formeln 1,8 miljoner rubel. - 2 miljoner rubel. = -0,2 miljoner rubel. - Skatten på förlust betalas inte.
2. När lägenheten blev nästan fri (genom arv, donativ) är det mer rimligt att ta den andra formeln för beräkning.
3. Enligt artikel 229 § 1 i Ryska federationens skattelagstiftning är det nödvändigt att lämna en avkastning på säljarens registreringsplats under alla omständigheter till och med den 30 april året efter försäljningsåret. Den beräknade icke-nollskatten måste betalas före den 15 juli.

Försäljning av lägenheter genom fullmakt

När det finns brist på tid för en arbetsintensiv process för försäljning av bostäder, utfärdas ofta en fullmakt. Till exempel kommer det att bli en rimlig lösning om flera ägare äger en fastighet. Försäljning av lägenheter i det här fallet är följande: alla ägarna klarar av en, mindre upptagen person alla avtal som är kopplade till transaktionen. Oavsett anledningen till att en fullmakt utarbetas finns det en mycket viktig punkt: För att undvika problem och inte stanna utan bostad är det nödvändigt att tydligt ange förvaltarens befogenheter.

Mycket allvarligt och vaksamt måste du närma sig den allmänna fullmakten. Det gör det möjligt för den auktoriserade personen att göra några typer av transaktioner med egendom och avyttra det efter eget gottfinnande, till exempel för att sälja det och få dig pengar. Den allmänna fullmakten utfärdas av en notarie först efter en grundlig kontroll av huvudmannen i den utsträckning som han förstår syftet med att underteckna en sådan viktig typ av dokument.

Det finns fall där köparen vill säkra och kräver att kontraktet om köp och försäljning sätts upp en sak på bekräftelsen av transaktionen av ägaren av lägenheten. Då kan du sälja lägenheten genom fullmakt först efter att huvudmannens uttalande har skrivits av notarie om försäljningsverksamhetens giltighet.

I det fall då behovet av att använda tjänster av en förvaltare har upphört att vara relevant kan fullmakten återkallas även före utgångsdatumet. Uppgifterna om återkallandet av fullmakten är registrerade i notariekammarens informationsdatabas.

Försäljning av en lägenhet där barnet bor

Nästan varje familj har barn. Därför är frågan för föräldrar, säljare mycket relevant: "Och i det här fallet hur man säljer en lägenhet?" Med ett barn måste du räkna med och under inga omständigheter göra intrång i hans intressen, annars kommer försäljningen av bostäder vara problematisk. Detta följs av förmyndarskapsmyndigheterna. Förfarandet för köp och försäljning av transaktioner kan vara av två slag: barnet är registrerat i en lägenhet eller är ägare till en andel av bostäder.

Enligt bestämmelserna i art. 26, 28 i Ryska federationens civila lag har ungdoms- och minderåriga barn endast möjlighet att, med samtycke från lagliga företrädare, genomföra ett strängt specificerat antal transaktioner, inklusive de där fastigheter deltar. Att sälja bostäder där mindreåren är registrerad, men inte ägare, är möjlig utan tillstånd av vårdnadshavare. Undantaget är barn som saknar föräldravård eller under vårdnadshavande. I detta läge krävs ett särskilt tillstånd för vårdnadshavaren. I vilket fall som helst, innan du säljer lägenheten måste du hitta en ny bostad för barnet, eftersom barnen vid tidpunkten för ansvarsfrihet på ett bostadsort måste omedelbart registrera sig för en annan. Samtidigt bör nya bostäder vara med samma eller ett större område och med liknande levnadsvillkor. Om minoritets rättigheter inte bryts mot någonting så kommer det inga problem med försäljningen av lägenheten.

Om barnet är ägare till en del av lägenheten krävs det motsvarande samtycke från förmyndarskapet och förmyndarskapet . Detta bör tas om hand i förväg, före försäljning av bostäder. Du måste kontakta vårdorganisationen på det mindre barnets registrering och ta reda på om det är möjligt att sälja lägenheten i allmänhet, beroende på det enskilda fallet. Om transaktionen är lagstadgad, är det nödvändigt att ta reda på i vilken utsträckning auktoriseringen för försäljningen kommer att förberedas och att samla nödvändiga certifikat. När försäljningsdokumentet är upprättat, kommer säljaren utan barnet (om han är under 14 år) eller med honom (när han är över 14 år) till förmyndarskapet och vårdnadshavarna att fylla i och underteckna ansökan. Den andra förmyndaren (maka, även om paret är skilt) måste också vara närvarande och ge samtycke. På den bestämda dagen kan du få ett färdigt tillstånd.

Exceptionella fall:

• Om du planerar att byta bostad i samband med flyttning till en annan ort, är transaktionen endast möjlig med förmyndarorganisationens tillstånd och beloppet för lägenheten överförs till mindreårens bankkonto. Föräldrar ges 3 månader från försäljningsdagen för inköp av nya bostäder och registrering av en liknande andel i barnets egendom. I annat fall förbehåller förmyndarskapet rätten att upphäva försäljningskontraktet.
• Vid flyttning till permanent bosättning utanför landet är det nödvändigt att överlämna en förteckning över vissa handlingar från OVIR till vårdorganisationen.
• Om nya bostäder byggs, för att få samtycke från förmyndarskapet, måste det vara i slutskedet av byggandet. En ungdom måste tillfälligt registrera sig någonstans (från vänner, släktingar). Vid ansökan om tillstånd till vårdorganisationen görs ett avtal med utvecklarföretaget, vilket speglar barnets deltagande.

Alternativ för att sälja en privatiserad lägenhet

Det enklaste sättet att sälja privatiserat bostäder är att sälja det till en köpare och dela vinsten enligt andelen av varje. Det är också möjligt att en av ägarna löser in alla andra aktier från andra ägare. Här är allt enkelt, och transaktionsplanen är standard. Men det händer ofta att en av ägarna vägrar att sälja. Hur man säljer en privatiserad lägenhet i det här fallet? Här beror allt på hur fastigheten är uppdelad.

Om lägenheten är uppdelad i delar av mätaren, måste du först skriva ett attesterad meddelande om försäljning, ange önskad storlek och värdet av deras säljs område, och skicka det med rekommenderat brev till resten av ägarna. I enlighet med Art. 250 i civillagen har de den fördelen framför andra köpare. Om det inom 30 dagar de andra ägarna inte svara på godkännande eller förkastande av inköp, nämligen konsten. 250 i civillagen, kan du dra nytta av sin rätt att sälja sin andel i det gemensamma lägenheten till någon annan person.

När lägenheten är uppdelad i procentsatser, sedan sälja det till andra utan önskan är omöjligt, men du kan få pengar frivilligt eller ofrivilligt för sin andel, gå till domstol.

Om privatiserade bostäder ett minderårigt barn har en andel, sedan sälja lägenheten är möjligt att ha fått tillstånd förmyndarskap kroppar.

Försäljning av donerade lägenhet

Mannen, som har ett intyg om donation kan förfoga över fastigheten efter eget gottfinn. Om ägaren vill sälja done lägenhet där han var ensam ägare tar försäljningen plats på den allmänna standarden systemet. Efter att ha mottagit pengar för fastigheten, måste säljaren betala skatten. Hur korrekt och lönsamt att välja skatte formel har vi ansett ovan.

När en gåva tas emot andelen lägenheter, som är uppdelad i procent eller som metervara, är försäljningen system som liknar det som diskuterats i avsnittet "eventuell försäljning av privatiserade lägenhet."

Försäljning lägenhet i inteckning

Trots vissa hinder som följer affären med inteckning egendom, att sälja en lägenhet i inteckning real. För att utföra denna operation på flera sätt:

1. stänga i förtid lånet, återbetala det med sina besparingar, eller om köparen går med på grund av erhållna förskott från honom.
2. Du kan sälja lägenheten utan föregående återbetalning av kredit skuld. För att göra detta måste du skriva ett uttalande till banken och vänta på godkännande. Han kan vägra om försäljningen sker under löptiden moratorium för tidig stängning av lånet. Om banken går med, men insisterar på sin medverkan i transaktionen, då det öppnade två bankrutor: den första köparen placerade beloppet för återbetalning av lån, den andra - den resterande skillnaden. Efter att ha avlägsnat belastning av egendom görs inköp och försäljning. I detta fall skulle även försäljningen av lägenheten utan en fastighetsmäklare måste betala banken en avgift för att öppna cellerna och support.
3. Om långivaren går med på att försäljningen utan föregående återbetalning av lånet och inte gå med på att delta i transaktionen, är det nödvändigt att inleda en preliminär köp och försäljning dokument. Sedan, efter att ha betalat för lånet tas emot från köparen pengar, får ägaren ett dokument om avskaffande av förbudet och går till Companies House. Vidare stänger säljaren affären vid notarie.
4. Du kan sälja en lägenhet tillsammans med krediten. Köparen måste underkasta sig banken alla nödvändiga handlingar som styrker dess solvens, och han hade redan bestämt frågan om ersättningsversionen av låntagaren. Om ett positivt beslut att omstrukturera äganderätten, fastigheter och är i inteckning, och säljaren får skillnaden mellan värdet av sålda lägenheter och resten av skulden utan deltagande av borgenären.

slutsats

Det visar sig att de olika lägenheter: privatiserade, den vars ägare - ett barn, en inteckning, en gåva - kan säljas utan hjälp av en fastighetsmäklare, att veta alla steg i transaktionen genom att ange priset för att få en summa pengar. Att ha en uppfattning om faror och invecklade processen och sätta affären en hel del arbete och tid, kan du sälja din egen lägenhet.