Civil Code: säkerhet i fastigheter

Den snabba utvecklingen av marknadsförhållandena i Ryssland får gradvis utvidga en sådan operation, som ett löfte om fastigheter. Vad är denna metod? Hur korrekt tillämpa? Svaren på dessa och andra frågor kommer att ges nedan.

inteckningar: begreppet

På Ryska federationen, en efter en att genomföra ekonomiska reformer. Marknaden blir instabil, och därmed fler och fler gäldenärer inte kan uppfylla sina åtaganden. I detta scenario skulle alla långivare få så mycket som möjligt garantier. Som ett resultat, det finns en logisk fråga att det kan vara för garantin. Som deras problem och åtgärda? Alternativen här är faktiskt en hel del. En av dem bör tala lite mer i detalj: den är säkrad av fastigheter.

Pantsättning av fastigheter - är den viktigaste förfarandet på marknaden sfären. Det bidrar till att kvalitativt intensifiera investeringar på alla sidor av verksamheten. Dessutom skyddar effektivt intressen borgenären. I det här fallet, inteckningar - det är bara ett verktyg för att möta de grundläggande kraven i långivaren.

Nästan hela den civiliserade världen är en lång tid, och öva med ett låneavtal säkerhet i fastigheter. Ryssland inte släpar efter, trots att det finns hög komplexitet och varaktighet registreringsförfarandet. I det här fallet, borgenärer säkerhet i fastigheter mycket lönsam. Här är några anledningar:

• Property prishöjningar med tiden;
• priset på fastigheter är mycket hög och det finns risk för förlust,
• fastigheter är osannolikt att försvinna någonstans eller förloras.

Begreppet en inteckning

Om vi talar om den ekonomiska sfären, är lån mot säkerhet i fastigheter som kallas en inteckning. Det finns två huvudbegrepp inteckning:

• Inteckning relation. Detta är en garanti för fastigheter (mark, hus, lägenheter och så vidare. D.), vars mål är att ta ett lån från en långivare (lån).
• Inteckning som säkerhet. I det här fallet talar vi om ett särskilt lån - på skuldinstrument för att möta kreditgivarens rättigheter till fastigheten i lien.

För närvarande i Ryssland driver två räkningar som reglerar åtgärder med intecknade fastigheter. Den första lagen - är den federala lagen "On inteckning av fast egendom", den andra - lagen "On inteckning". I båda dokumenten talar om behovet av att följa ett antal växter, som föreskrivs i avtalet om ett lån eller ett leasingavtal. Dessa installationer omfattar hyra, avvisning av skada egendom, förfarandet för köp och försäljning och andra. Inkludera och de viktigaste inslagen som kan vara inblandade i kontraktet av inteckning. Detta inkluderar alla typer av företag, mark, lägenheter eller hus, garage, liksom fartyg (havet eller luft).

Vi bör också tala om de viktigaste funktionerna och bolånerelationer. Civillagen, den federala lagen "On inteckning av fast egendom', samt lagarna om hypotekslån är följande punkter här:

• Erkänd inteckning (som rättsförhållandet) löfte egendom.
• Kredit på inteckning systemet utfärdas under en definierad tidsperiod - vanligtvis 15 till 35 år.
• Säkrad av fastigheter gäldenären måste vara en fullständig inteckning sikt.
• Alla säkerheter ägande process bör göras endast på grundval av säkerheter lag (civillagen).
• Hela proceduren utförs av särskilda hypoteksbanker som är specialiserade på bolån.

Kontraktet med säkerhet i fastigheter

Vad bör ingå i låneavtalet med löfte om fastigheter? Svaret på denna fråga kan ge återigen bara den ryska civillagen.

Utlånings kommer överens om att en medborgare av lånet. Inteckning dras all nödvändig dokumentation, inklusive det viktigaste dokumentet - avtalet pantsättning av egendom. Det första att notera är föremål för dokumentet. Ämnet kan vara några fastigheter och juridisk registrering av motsvarande samtliga poster i den ryska civillagen. Säkerhet i fastigheter, bland annat handlar det om en särskild utvärderingsförfarandena. Vi talar om föremål som anges i avtalet, som måste ha en speciell ekonomisk bedömning. Bara på grund av detta objekt kommer vara flytande. Sist är det värt att nämna här - är behovet av ständig ekonomisk övervakning av låntagaren.

När avtalet ingås och träder i kraft, är det omöjligt att ändra den. Denna regel fastställer "lagen om hypotekslån av fast egendom', liksom en särskild kreditkommitté. Under perioden för registrering av dokumentet kan fortfarande vara något ändras. För att göra detta måste du göra en särskild överenskommelse (lämna uppgifter om kreditkommittén själv).

Kontraktet skall upprättas i fyra exemplar: banken, notarie, mortgagor och andra registrerar myndigheter. Slutligen bör innehållet i dokumentet ser ut så här:

• information om detta objekt, som är under ett löfte;
• Uppskattning av fastigheten ämnet;
• datum, priser och storlekar av verkställande;
• information om gäldenären och borgenären;
• Information om ytterligare användning av den pantsatta föremål.

När registreringen av kontraktet är klar kommer att träda i kraft inteckning relation.

Lagen om säkerhet i form av fast egendom

Den nuvarande ryska lagstiftningen definierar alla nödvändiga bestämmelser, riktlinjer och föreskrifter i samband med säkerheter systemet. Alla nyanser regleras i civillagen, och i olika federala lagar och förordningar. Enligt del 4 i artikel 15 i konstitutionen, i händelse av eventuella motsättningar i den ryska lagstiftningen med internationella avtal prioritet blir det ett internationellt avtal.

Lagen måste innehålla en indikation på insättande effekt av en skyldighet. Dessutom bör det tydligt anges den viktigaste egenskapen som är intecknad. När det gäller bolån, som regel någon form av egendom, som kan tas om hand i enlighet med gällande lagstiftning. Fastigheten i gruppen (vanlig) ägande kan överföras till borgen endast med samtycke av alla ägare.

Civillagen föreskriver möjligheten att tillfredsställa borgenärerna endast genom domstolsbeslut, och full återbetalning av hela värdet på säkerheten. Det bör också noteras att andelen pant åtgärder mot gäldenären kan utövas endast av domstol. Detta inkluderar fall där gäldenärens platsen inte har fastställts: I det här fallet skickar långivaren ett meddelande till domstolen och berörda myndigheter börjar sökoperationer.

Det sista som är värt att nämna är möjligheten att tvister för båda parter. Skälen här kan vara mycket olika, till exempel om utgångna säkerhet i fastigheter, det finns problem med dokumentationen, och så vidare ..

säkerhetskrav

Slutsats kontrakt av säkerhet i fastigheter mellan individer - det är alltid ett specialfall av inteckning kontraktet. Ett sådant dokument är att säkerställa att de skyldigheter som en transaktion. Oftast är det låneavtalet. Vad är hela detta system? Oftast så här:

• Två medborgare ingå ett låneavtal efter att ha fått en av dem en summa pengar.
• Gäldenären ska göra ett löfte till långivaren i form av fast egendom.
• I slutändan är skulden antingen returneras eller långivare lönar sig att utestänga den intecknade egendomen.

Om det gäller juridiska personer, är det nödvändigt att flytta bort från inteckning "ramar". Det kan vara en källa till någon form av finansiell transaktion, en viss typ av egendom, och så vidare. D. Omedelbart är det värt att notera att avtalet av säkerhet i fastigheter mellan enheter alltid skiljer sig endast kosta statlig registrering. Därför, i 2017 en individ ge 2 tusen. Rubel. Men juridisk registrering av säkerhet i fastigheter (statlig skatt) kommer att kosta cirka 23 tusen. Rubel.

Krav på panten att det fysiska, vilket är nästan alltid densamma för juridiska personer. Det finns följande punkter:

• Fastigheten, som är under ett löfte ger långivaren rätt att erhålla återbetalning av skulden från intäkterna i tid, som bildas genom försäljningen av säkerheter.
• Bail kan beviljas och den tredje parten, som inte är direkt involverade i kontraktet. Dock måste denna person säkerställa att deras skyldigheter som en låntagare.
• Innehav och användning av intecknad egendom ger endast låntagaren.

Utestänga den intecknade egendomen

Information om säkerheten i fastigheter, ovan har pekat på möjligheten att mortgagor att utestänga på fastigheten i lien. Nu står det att illustrera situationen lite mer i detalj.

Det första värt att nämna är kreditgivarens rätt att återhämta sig med hjälp av både rättsliga och icke-rättsliga vägen. I varje fall orsakerna till straff i båda fallen är densamma. Dessa inkluderar följande situationer:

• Underlåtenhet av gäldenären (HYPOTEKS) sina skyldigheter i tid eller ofullständig fullgöra sina skyldigheter.
• Om gäldenären inte har meddelat att innehav av föremål för pantsättning av tredje part (detta är, till exempel, hyra eller livslångt ärvt användning, servitut, etc. D.). I princip om gäldenären inte brydde sig att informera om något viktigt långivare gömde någon gång, panthavaren har rätt att påbörja processen med rättsliga åtgärder.
• Om gäldenären har brutit mot en regel om användningen av egendom, har det inte vidtagit de åtgärder som krävs för dess bevarande; om det fanns en risk för förlust av föremålet för hypotekslån relationer - det är fel av pantsättaren.

Som redan nämnts kan panthavare startstraff och utomrättsliga metoder. Men i det här fallet talar vi om säkerhet i fastigheter kontrakt mellan juridiska personer. En fysisk person får även vända sig till domstol (som regel, tingsrätten av fastighets läge). Endast i detta fall kommer att kvalitativt observeras principen om exklusiv behörighet inskriven i civilprocess i Ryska federationen.

Rättsligt avskärmning processen

Tingsrätten tar nödvändig dokumentation, gör ett lämpligt beslut om återvinning av den intecknade egendomen. I detta beslut bör följande punkter avspeglas tydligt:

• Det belopp som gäldenären måste betala till sin mortgagee.
• En fullständig identifiering av den fasta egendomen, ger borgen, som avskärmad (adress, fastighetsnummer, område, statlig registrering av säkerheter avtal fastigheter, och så vidare. D.).
• Tillvägagångssättet för att genomföra den intecknade egendomen.
• Minsta ursprungliga priset återhämtning.
• Listan över metoder och åtgärder som behövs för att bevara den fasta egendomen eller att effektivt genomföra affärer.

Kan domstolen att bevilja uppskov till gäldenären? Svaret är ja. En förlängning kan vara högst ett år. I detta fall bör panten inte vara något att göra med verksamheten av gäldenären. Under fördröjningen mortgagor kan uppfylla alla sina skyldigheter som en gäldenär: att återbetala lånet, räntor och straffavgifter (som för övrigt för förseningsperioden kommer bara ackumuleras). En förlängning kan beviljas om långivaren är i ekonomisk nöd eller i fallet när en av avtalsparterna förklarat sig i konkurs.

Värt att berätta och de viktigaste skälen till att domstolen kan vägra att återhämta sig panthavaren. Detta inkluderar följande fall:

• Det penningbelopp av förfallna förpliktelser är mindre än fem procent av det totala värdet av fastigheten, ger borgen.
• Varaktigheten av fördröjningen är mindre än tre månader.

Och det är en icke-rättslig process för avskärmning? Dess användning är möjlig endast i följande fall:

• Parterna har ingått ett notarius publicus kontrakt av säkerhet i fastigheter.
• Den avskärmning av den intecknade fastigheten erbjuder notarier snarare än domstolar.

Inte tillåtet icke-rättsliga avskärmning processen i följande fall:

• ägaren av den intecknade egendomen är en fysisk person;
• gäldenären inte kan hitta en;
• vissa hypotekskontrakt utförs;
• egendom som till flera mortgagees;
• Säkerheten är jordbruksmark;
• säkerheter - kulturarvet.

deposit plot

Ryska lagen säger att absolut all egendom - vare sig det ett hus, byggnad eller en byggnad - bör ges borgen endast i kombination med marken. Det är nödvändigt, naturligtvis, för full äganderätt till marken långivaren om egendomen fortfarande "rinna bort" från gäldenären. I detta fall finns det en rätt till så kallad "begränsad användning" av pantsättaren av den mark som gavs till HYPOTEKS tjänst (långivaren). Men för detta gäldenären måste övertyga långivaren att inkludera i avtalet endast ett fåtal tomter.

I en sådan situation behöver inte oroa dig och hyresgäster: de kommer att ha den fulla omfattningen av äganderätten efter fullständig överföring av den intecknade egendomen till långivaren.

Inteckning av mark

Vi måste äntligen vända sig till den federala lagen № 102 "On inteckning", det vill säga hans nionde kapitel. Informationen i denna proposition kommer att bidra till att skapa en mer sammanhängande och fullständig bild av säkerheten relation.

Artikel 62 berättar om ett antal geografiska områden, i egenskap av juridisk inteckning i ämnet. Så talar vi framför allt om platserna som ägs av de kommunala eller federala myndigheter. Dessa områden anses föremål för inteckning rättsförhållanden endast med tillstånd av lokala myndigheter.

Och när de beviljar lån med fastigheter är inte möjligt? Artikel 63 ger exempel på ett antal tomter som inte omfattas inteckning relationer. Är någon statlig eller kommunal territorium (med undantag som anges i artikel 62). Dessutom kan föremål för inteckning relationer inte tjäna områden, vars yta är mindre än den lagstadgade minimi.

Artikel 65 reglerar möjligheten att bygga mortgagor allehanda byggnader, strukturer eller byggnader på en terräng som ligger i pant. Sålunda har gäldenären rätt att göra på den odlade arealen han vill, men endast om en sådan inte är förbjudet enligt avtal. Men det finns en annan viktigt tillägg. Så om mortgagor kommer att bygga på tomten som av något som avsevärt kommer att störa långivaren, den senare har rätt att kräva förändringar i inteckning kontraktet.

Få Passiv Inkomst

Vi har redan antytt de viktigaste punkterna när medborgarna intecknade fastigheter kan generera passiva inkomster. Nu står det att illustrera en sådan situation lite mer.

Den mest populära versionen av vinsten från utmätningar - är att hyra. Men här är det ytterst viktigt att se till att hyran fick fullo skulle kunna täcka hypotekslån, skatter och underhållskostnader. Glöm inte att i slutändan bör förbli stilla och vinster. Hur man odlar under sådana förhållanden? Ändå är oerhört svårt situationen. Det bästa alternativet här är utformningen av bolån. Denna teknik gör det möjligt att avsevärt öka antalet investeringar; I detta fall är emellertid växa och vinst. Om värdet på investeringen ökar - som lånar pengar till en inteckning, är ytterligare en egendom som förvärvats. I framtiden kan du öka och storleken på sina egna bidrag. Problemet här kan vara endast en - "långt" förmågan att ryckas och Så måste du att korrekt räkna alla alternativ och risker. Ändå är chansen att gå sönder investera i fastigheter i sådana situationer mycket stort. Särskilt illa är saker på fallande kostnader för bostadsinvesteringar. I detta fall skulderna börjar växa betydligt, och det är utsatt för risken att överskrida det värde som tilldelats inteckningar.

Vilken slutsats kan göras här? Arbetet med produktion av passiva inkomster med utmätningar är oerhört komplexa och omfattande. Delta i en sådan kan bara vara riktigt entusiastiska, mycket disciplinerade och tålmodigt folk.