Tilldelning av lägenheter i den nya byggnaden - vad är det? Fördelar och nackdelar med förvärv av nya bostäder under kontrakt för uppdraget

En av de mest populära metoderna för att investera i fastighetsmarknaden - den tilldelning av lägenheter i nya byggnader. Vad är det - förstår inte alla, och ofta en nybörjare inte vill bråka med den. Enligt statistiken är nästan en femtedel av alla hus under uppförande säljs under detta system. Vilka är de viktigaste fördelarna och nackdelarna med dessa transaktioner? Vad köparen är i riskzonen?

Tilldelning av lägenheter i nya byggnader: vad är det?

Uppdrag - ett avtal om överföring av äganderätten till en tredje part. Transaktionen är möjlig fram till den dag då den statliga kommissionen, där ännu inte existerar värdehandlingar till lokalerna i en byggnad. En investerare som köpte ett hus i en ny byggnad vid ett byggföretag överlåter sina rättigheter till fastighets andra fysiska personer mot en avgift. Vanligtvis investeraren erhåller transaktionen 10-90% avkastning på investerat pengar i nya byggnader. Ny deltagare delad konstruktion överförs också de rättigheter och skyldigheter före utvecklaren.

Tilldelningen av äganderätten till en lägenhet i ny byggnad kan utföras på två sätt:

• Enligt avtalet kontroll (säljaren betalar tillbaka skulden till byggherren och köparens medel, kan transaktionen genomföras flera gånger med en aspekt av fastigheter);
• Under ett preliminärt avtal (ej föremål för statlig registrering, fastställer rätt för säljaren och köparen att genomföra transaktionen i framtiden).

Utbetalning sker genom ömsesidig överenskommelse.

Hur man säljer en lägenhet i byggnaden på uppdrag: Phases

Kontrakts uppdrag går igenom fyra stadier av bearbetning:

1. Kontrollera utvecklardokumentation:

• Bolagets charter;
• Memorandum of Association;
• intyg om statlig registrering och registrerade i Förbunds Tax Service;
• medger för konstruktion;
• projekt deklaration;
• handlingar som styrker finansiering.

2. Säljaren informerar om avsikten att sälja fastigheten till utvecklaren, och då måste inhämta samtycke från honom skriftligt, samt handlingar som styrker frånvaron av finansiella åtaganden gentemot företaget. kräver också en attesterad samtycke av maken att sälja egendom, upplösning av ett kreditinstitut (om bostäder köpt på hypotekslån), ett utdrag ur registret till en bostadsyta. Köparen måste erhålla attesterad samtycke make och ta till banken och inteckning kontraktet för tillhandahållande av bostadslån (med en inteckning).

3. Upprätthålla en överlåtelse själva avtalet. Gör det möjligt att ha utvecklaren i fastigheter kontor eller en advokat.

4. Det finns en överföring av statlig registrering av kontraktet i division Rosreestra.

Det är möjligt tilldelning av inteckning

Den nuvarande ryska lagstiftningen föreskriver att tilldelningen av inteckning och lägenheter i en ny byggnad som möjligt. För detta ändamål säljaren behöver för att få skriftligt medgivande från kreditinstitutet, eftersom det överför sina finansiella åtaganden till köparen i sin helhet. Således förbinder sig köparen att uppfylla alla villkor i låneavtalet. I detta skede måste du noggrant undersöka avtalet hypotekslån, eftersom banken har rätt att göra ändringar på egen hand.

skatter

Enligt skattelagstiftningen, efter det att uppdraget har inträffat i ett hyreshus, en skatt på 13% måste betalas av säljaren. Avdraget görs från vinst - skillnaden mellan intäkterna och den ursprungliga kostnaden för bostäder. För detta ändamål skall säljaren förelägga institutionen skattekontroll deklaration i form 3NDFL.

Till exempel, om lägenheten är köpt för 1000000, och säljs under avtalet om överföring av 2000000, kommer mängden av skatteavdraget uppgå till 130.000.

Om köparen vill få ett skatteavdrag för köp av fastigheter, måste han be säljaren ett kvitto för betalning av skatter.

godsaker

Både säljare och köpare nytta efter uppdraget görs i hyreshus. Vilka är dessa fördelar?

Säljaren gör en vinst från försäljningen. Dessutom kan dess storlek vara signifikant mer än mängden ursprungligen placerade.

Fördelar för kunden:

• Låg kostnad i jämförelse med ett färdigt hus.
• Möjligheten att individuell planering.
• Köpt lagligt ren lägenhet.

cons

Trots att överföring av rättigheter till lägenheten i en ny byggnad - ett av de mest populära erbjudanden i fastighetsmarknaden, är det fortfarande riskabelt. Bland de viktigaste riskerna för release:

• Konkursen av byggföretaget.
• Uppsägning av uppdragsavtal.
• Dual försäljning.
• Säljaren inte meddelar utvecklaren av uppdraget.

Vi betraktar nu dessa punkter mer i detalj.

byggföretag i konkurs

Under perioden, räknat från tidpunkten för statlig registrering av PO till undertecknandet av handlingen att överföringen av huset i drift kan räntehållare överföra sina rättigheter till fastigheten. Den främsta orsaken till uppdraget är en kränkning av utvecklare av kvalitetsstandarder och de upprepade senareläggning av konstruktionen. Normalt är dessa omständigheter beror på konkurs utvecklaren av den planerade.

Efter de inledande ränteinnehavarna kommer att ge rätt till bostäder i den nya byggnaden kommer ansvaret innan den nya medlemmen i producent bäras enbart utvecklare. Om utvecklaren bryter mot producent och inte fullgöra sina skyldigheter, är det inte möjligt uppsägning av avtalet av uppdrag. Nya hållare ränte kommer rättstvister redan direkt med byggherren.

Initiala deltagare i konstruktionen kan vara ansvarig för byggaren av kontraktet, bara när han tar på borgen. Behandlar garantin är extremt sällsynt.

Uppsägning av uppdragsavtalet

Uppdrag för att köpa en lägenhet i en ny byggnad ska inte strider mot normer gällande lagstiftning och avtal om deltagande i gemensam anläggning. Uppdragsavtal kan erkännas som ogiltig i följande situationer:

• Inledande ränte innehavare underlåtit att uppfylla finansiella åtaganden gentemot byggherren och banken.
• Inga skriftligt medgivande erhölls från byggföretag.
• Vi fick skriftligt tillstånd från banken om bostäder köpt med hjälp av kredit.

I närvaro av åtminstone en av ovanstående punkter i kontraktet av uppdrag är ogiltig. Enligt artikel 390 i civillagen, ansvaret för att ingå ett ogiltigt kontrakt faller helt och hållet på den ursprungliga deltagaren DDU. Han är skyldig att betala pengar överförts till honom och att betala ränta och ersätta lurat fastighetsinvesterare förluster.

Dual försäljning

Under 2011 beslutades i enlighet med vilken alla producent är föremål för obligatoriska statlig registrering. Tyvärr är den ryska lagstiftningen inom bygg deltagande långt ifrån perfekt. Framför allt finns det en risk för dubbla försäljningen vid tilldelning av lägenheter i byggnader under konstruktion.

I praktiken ofta finns det fall där skrupelfria säljare ingått ett avtal med tilldelningen av flera kunder samtidigt. Detta sker eftersom det preliminära avtal om försäljning, registrering av vilka Rosreestra är inte en förutsättning. Ägande juridiskt erkänd för förvärvaren som först tecknat ett avtal med säljaren. Överföra pengar till säljaren bör först efter statlig registrering av PO.

Säljaren inte meddela utvecklaren

Säljaren måste få skriftligt medgivande från utvecklaren att sälja lägenheten. Annars kommer de nya räntehållarna lida förluster i samband med denna risk, bland annat oförmåga att återhämta sig från byggaren förluster upp till annullering av producentorganisationer.

Till exempel, om de nya räntehållarna i domstol vill återställa med byggandet av ett straff för försening i att sätta i drift, det kommer att nekas.

Bestrida kontraktet i domstol

Genom beslut av domstolens fysiska och juridiska personer kan anses insolvent eller konkurs. I detta fall är alla transaktioner som rör frågan om köp och förvärv av fast egendom erkänt tomrum i två fall:

• När köpeavtalet anges medvetet underskattade pris.
• Transaktionen genomfördes på mindre än 12 månader före starten av rättegången på konkurs.

I rättstillämpningen, det finns fall när samma lokaler säljs under kontrakt tilldelning flera gånger. Därefter byggandet av en ny deltagare betalar för den köpta fastigheten. Inledande ränte innehavare lanserar processen av konkurs, och transaktionen skall upphöra att gälla. Således är det nya aktieägare inte bara utan den eftertraktade bostäder, men utan pengar som spenderas på lägenheten.

Single center uppdrag

IS: t Petersburg och Leningradregionen finns det en specialiserad myndighet - United Center uppdraget. Lägenheter i byggnaden mer attraktiv för potentiella köpare, snarare än andra hem. Dessutom uppdraget - en ganska komplicerad och tidskrävande process som kräver exakt kunskap om lagstiftning.

Centrumets specialister har lång erfarenhet av transaktioner av överlåtelse kontrakt. Myndigheten har också en egen databas av beprövade egenskaper som praktiskt taget garanterar rätts renhet transaktioner.

En av de mest riskfyllda, men mest tillgängliga formen av förvärv av fastigheter - tilldelning av lägenheter i nya byggnader. Vilken typ av affär? Under ett uppdrag avser överföring av registreringen av äganderätt från deltagaren delade konstruktionen till en tredje part. Denna typ av transaktion har obestridliga fördelar, men många nackdelar. För att undvika problem med fastigheter i framtiden bör anförtro transaktionsstöd av kvalificerade jurister. I Ryssland finns det bara en specialiserad myndighet som ansvarar för sådana frågor - United Center Uppdrag.