Jämförande strategi. Metoder för att bestämma värdet på fastigheter

I världen praktiken inom fastighetsvärdering arbete använde tre metoder:

• jämförande eller marknaden;
• dyra;
• lönsam.

Valet av metod beror på föremålet för utvärdering och den verkliga situationen, som har utvecklats kring en viss typ av fastigheter. Dock är den mest tillförlitliga metoden fortfarande betraktas som en jämförande tillvägagångssätt för att fastställa taxeringsvärdet.

Grundläggande principer för jämförande utvärdering

Jämförande metod - en uppsättning tekniker för att fastställa marknadsvärdet på fastigheten. Beräknad jämfört med liknande föremål.

Grunden för bedömning baserad på följande principer:

• Utbud och efterfrågan. Dessa två indikatorer oskiljaktigt kopplade ett begränsat antal förslag ger upphov till en specifik efterfrågan och omvänt, desto fler erbjudanden, desto mindre efterfrågan.
• Substitution. Varken köparen inte betala ett högre pris om egendomen med liknande egenskaper värda mindre.

Begreppet marknadsvärdet är nästan identisk med begreppet jämviktspriset. Jämviktspriset - är en uppsättning kvantitativa egenskaper och prissättning faktorer som avgör tillgången och efterfrågan för projektet, som jämförs.

De viktigaste kriterierna för val av jämförelse att bestämma värdet på fastigheter

Element som beaktas i den jämförande analysen, ett stort antal, och deras kombination är nästan lika med oändligheten. Därför när man analyserar begränsad till ett visst antal faktorer som har en direkt inverkan på prissättningen.

jämföra element. som en rättighet

Varje belastning eller träldom leda till en minskning av kostnaderna för den beräknade objektet. Det vill säga, varje inskränkning av äganderätten - är att sänka priserna. Om objektet beräknas i jämförelse med jämförelseobjekt har inte de nackdelar, priset, tvärtom ökar.

För tillgången på mark servitut - är inte den enda steg-down faktor. I är mycket viktigt att bedöma värdet överför ägandet av mark eller rätt att hyra, permanent bruk. De två sista regler gäller för att sänka faktorer. Det är mycket viktigt, om marken har vissa begränsningar för att ytterligare ta itu med det.

försäljningsvillkor

Sådana villkor beaktas, om den utvärderade objektet har verkligen utmärkande dragen i försäljningen.

Till att sänka faktorer inkluderar konkurs, det vill säga att säljaren i en hast göra ett köp och försäljning transaktion, eftersom exponeringstiden av objektet fastighetsmarknaden är verkligen reduceras i jämförelse med liknande objekt.

Bedömningen av betydande inflytande och tillhörande kommunikation, partnerskap, men att utvärdera dessa risker är svårt.

Om köparen och säljaren är relaterade relationer leasing och planeras att ingå köpeavtalet mellan dem, i syfte att spara på skattebetalningar, naturligtvis, kommer den beräknade kostnaden vara låg. Motivation i detta fall en - som parterna i transaktionen är sammankopplade med andra icke-marknadsförhållanden, därför säljaren faktiskt lånar till köparen. En sådan situation, om transaktionen kommer att vara på villkoren för alternativet.

För att öka det bedömda värdet av bostadsfastigheter kan ge möjligheten att få statsbidrag för infrastrukturutveckling. Storleken på den påstådda förmånliga utlåning bestäms från skillnaden mellan subventionerade och marknads utlåning.

marknadsförhållanden

Till minussidan kan användas om det finns en väsentlig skillnad mellan marknadspriset för liknande egenskaper och expert.

Ändra funktionaliteten kan också beaktas vid bedömningen, eftersom påverkan på tillgång och efterfrågan.

Site plats estate

Fysiska faktorer (för land)

Jämförande metod för att utvärdera mark innebär samla egenskaper hos objektegenskap:

• storlek;
• stycken;
• geologi;
• topografi;
• beredskap, det vill säga om rensas mark vegetation, huruvida de ojämnheter elimineras;
• kvalitetsindikatorer för jord.

Det mest anmärkningsvärda är närvaron eller frånvaron av kullar eller sluttningar, klippformationer eller diken. Betydligt, några lastkapacitet av jorden, dess styrka, närvaron av grundvatten. Det är mycket viktigt, om det finns information om den eventuella förekomsten av mineraler. Om informationen bekräftas kommer landet att behöva ha en börda i framtiden.

Allmänna egenskaper hos det föremål som skall utvärderas

Marknads jämförelse strategi - studiet av de egenskaper som ökar kostnaderna för hjälpmedel. Dessa inkluderar:

• storleken på en byggnad eller lokaler;
• Höghus;
• och närvaron området tillhörande faciliteter;
• takhöjd.

Viktigt är det material som byggde huset, modernare och mer tillförlitlig den är, desto högre är värdet på fastigheten. Sist men inte minst kostnad och övergripande utseendet på byggnaden, närvaron av reparation och enkel åtkomst. Om inmatning från gården, kommer det att vara en step-down faktor.

Bristande underhåll - det är ett tillfälle att ändra utvärderingsrapporten. Denna beräkning görs på värdet av kostnaderna för reparation eller återställande arbete, med beaktande av fördelarna med investeringar används vid konstruktion eller reparation.

ekonomiska krafterna

Jämförande strategi i fastigheter - det tar hänsyn till möjliga besparingar i energiresurser under drift. Den konstanta ökningen av kostnaden för verktyg gör att människor tänker ständigt på sparande och användning av alternativa energikällor.

I synnerhet, är denna faktor viktigt, om objektet förvärvas för ytterligare leasing. Ju större förhållandet mellan intäkter kostnader, som kommer att användas för drift av byggnaden eller rummet, mindre storleken på avkastningen på kapitalet i nettointäkter från uthyrning av fastigheter.

Denna kategori omfattar att mäta närvaron eller frånvaron av mätare, om att minimera värmeförlusthändelser hålls.

andra indikatorer

Utvärdering inbegriper övervägande av närvaron eller frånvaron av element av tjänsten. Det enklaste exemplet - om det finns en hiss i huset eller inte. Närvaron av en fullständig eller partiell frånvaro av kommunikation, desto mer ansluten till det lokala systemet. Om alltför många brister, är korrigeringen bärs nedåt. Bedömning av fastigheter hålls fortfarande för en rad olika indikatorer.

Stegen i uppgörelse

Alla beräkningar bygger på en jämförande metod öppen informationskälla om nyligen genomförts med en liknande fastighetstransaktioner.

utvärderingssteg:

1. En studie av liknande förslag i specifika fastigheter segment, identifiera jämförelse som såldes nyligen.
2. Den insamlade informationen analyseras individuellt och varje mening jämförs med beräknade fastigheter.
3. Isolation prissättning egenskaper ändringar i utvärderingsrapporten.

Avstämning av justerade priser och uppskattning av det slutliga värdet av jämförelsetillvägagångssättet.

Fördelar jämförande tillvägagångssätt

Först och främst gör metoden det möjligt att återspegla det yttrande endast typiska köpare och säljare.

Värdering återspeglas i löpande priser, med hänsyn till förändringar i ekonomiska villkor, och även inflation. Utvärdering alltid statiskt jordad.

För att utvärdera specifik egenskap, är det inte nödvändigt att lära sig alla fastighetsmarknaden, men bara liknande objekt. Tekniken är mycket enkel, med tillförlitliga resultat.

... och nackdelar

• Det är ganska svårt att fastställa det verkliga priset.
• Fullständigt beroende på aktiviteten och stabiliteten på fastighetsmarknaden.
• Komplexiteten av data harmonisering där liknande objekt skiljer sig avsevärt när det gäller försäljning.

Sammanfattningsvis

Kärnan i den jämförande metod i utvärderingen av fastigheter förstå både köpare och säljare. Tekniken gör det möjligt för parterna att utforska fastighetsmarknaden och se till att de inte går förlorade. Bedömningen kan baseras på redan genomförda transaktioner eller erbjuder andra säljare. I alla fall, den jämförande metoden - en systematisering och jämförelse av data för liknande egenskaper. Det viktigaste att valet av liknande poster för jämförelse tog hänsyn till de speciella eller ovanliga faktorer, såsom hotet av säkerheter beslag, förändringar i lagar och förordningar på lokal nivå, eller underlåtenhet att följa låneavtalet, förekomsten av inslag av tvång.