Hur man lita på utvecklaren, när allt är så instabil?

Tecken på tillförlitligheten hos utvecklaren

Frågan om vad utvecklaren kan lita på, var alltid viktigt. Men under perioden av finansiell instabilitet ökar riskerna markant och därför köparen innan ett slutligt beslut, är det nödvändigt att vara särskilt försiktiga.

Natalia Solomon, vd för MIC-Real Estate (GC CIS) ger följande funktioner för en stark utvecklare:

1. Förekomsten av föremål överlämnas lägenheter som redan har upprättats i fastigheten,
2. Brist på frysta byggprojekt;
3. Aktiviteten hos ett arbetsflöde vid platsen för det valda sökobjektet;
4. Information i media och på internet (inklusive kommentarer) - alltid skriver om problemen;
5. Information om platsen för den skiljedomstol;
6. Lägenheter till salu i enlighet med den federala lagen 214.

Leonard Blinov, marknadschef UrbanGroup Det anser det viktigt att rykte utvecklaren, samt hur företaget följer de angivna andelen konstruktion. "Lägenheten är värt att köpa från byggaren med ett gott rykte och bygga beredskap hus inte mindre än 30%. Du måste också köpa egendom endast i bostadsområden, vars genomförande är vid 214 FZ, som bäst skyddar köparen.

Närvaron av flera projekt, innefattande minst en avslutad och en i den mogna fasen av byggnaden för att titta på takten i byggandet. Information om hur han övervann 2008 krisåret. Det är önskvärt att bolaget hade minst 3 år", - säger experten.

Den särskilda betydelse rykte byggaren och betonar Vitaly Bahvalov, chef för marknadsföring och reklam-koncernens bolag SU 22. Enligt honom är ingenting för köparen i ett sådant kraftfullt argument som företaget uppfyllt i tid alla sina tidigare åtaganden i tid för att avsluta anläggningar - inklusive krisen 2008-2009. "Folk kan ringa in till byggarbetsplatsen och se allt med egna ögon - som regel, då hälften av frågan försvinner."

Alex Shmona VD portal på väg egendom. SU säger att öppenheten i utvecklare, hans vilja prata med pressen - ett gott tecken. Enligt experter, den potentiella köparen kan promonitorit PR-aktivitet krävs företaget: att studera kommentarerna från sina experter i media, aktiviteten hos talare och presentationer etc. "Om ett företag kommunicerar öppet med media, initiera diskussioner om sina projekt - oftast innebär det att de är tillräckligt säker i sin förmåga. Förväxla inte en PR-aktivitet företag med publicitet av sina nyckeltal baserat på de skandalösa uttalanden, etc. Praxis visar att stilen att göra affärer i dessa respektive spelare, vilket negativt påverkar fullgöra sina skyldigheter gentemot kunderna", - säger Mr Shmona.

konstruktion lån

Enligt erfarenhet av 2008-2009, många utvecklare bränns eftersom alltför beroende av lånefinansiering. Marknaden har varit på uppgång, köpte upp allt - och mycket ofta inte för eget boende, och i syfte att säljas vidare. Jag skapar ett projekt, och även när våra relativt höga utveckling och marknads civilisation var konsulter engagerade på det är inte alltid. Ofta om något marknadsföringskoncept och analytisk utarbetandet av frågan, utvecklarna trodde det och så kommer ner - marknaden kommer att absorbera någon volym. Vidare på något sätt utvecklaren lyckats öppna en kredit, och allt var bra - så länge bankerna krisen å ena sidan, inte kunde fortsätta att finansiera, och konsumenterna har lärt sig att räkna pengar och började att noggrant välja vad man ska köpa. Och problemet med inteckning del av köparna skära direkt.

Betyder detta att vi måste vara särskilt försiktig när du köper lägenheter för de utvecklare som bygger främst på lånade pengar? Och om köparen kan få information om den finansiella och kreditpolicy för företaget?

Leonard Blinov anser att risken för köparen så att utvecklaren bygger på lånade medel, inte är direkt kopplade. "Om det finns en bra fast projektfinansiering bank, och det kommer att fortsätta, är det ett stort plus. Men förekomsten av byggmästare egna medel är också viktigt - det är en stor risk, så kommer att försöka uppfylla sina åtaganden, även i svåra situationer. En del av information kan erhållas från projektet deklaration "- säger experten.

Natalia Solomon håller med om att likviditetskrisen 2008 visat förekomsten av stor risk från utvecklare som bryter den grundläggande principen om hållbarhet företaget: det korrekta förhållandet mellan skuld till eget kapital.

Men enligt experten, tillförlitlig information till köparen i praktiken endast om utvecklaren inte värd offentliggöra sina finansiella rapporter.

Vitaly Bahvalov säger också att köparen är osannolikt att kunna få information från utvecklaren om vad pengar han bygger. Men för att bedöma hur tillförlitliga utvecklaren, är det möjligt att inte bara av hur de behöriga finanspolitik är det, men också till exempel vad kapaciteter den har. "Vårt företag kan pohvastsya det faktum att vi bygger på egen hand, utan inblandning av entreprenörer. Inte alla företag har en sådan imponerande produktion och teknisk bas, som vi har. För många människor är detta ett viktigt argument är dock bäst för sig själv, säger vårt rykte och historia av objekt - sin leverans i tid. Och hur gör vi bygger - för köparen detta är den andra frågan, "- säger Vitaly Bahvalov.

Aleksey Shmonov anser också att information om finansieringen av köparen ingen öppnas. Men han höll med Vitali Bahvalova uppfattningen att indikationen för köparen är inte bara förhållandet mellan skulder och eget kapital, vilket är nästan omöjligt att hitta, men produktionskapaciteten, företaget besitter.

Men lånefinansiering, enligt vissa experter, har sina fördelar. Så Sergei Liadov, en talesman för investeringar och utvecklingsföretag "City-XXI århundradet", säger att möjligheten att utvecklaren tillgång till krediter resurser banker är en viktig fördel inte bara för själva företaget, men också för sina kunder. I detta fall är det inte slutförandet av byggrisker minskas.

Det är vad Mr Lyadov berättade om upplevelsen av hans företags samarbete med banker i en svår period av kris från tidigare år: "Krisen 2008-2009. påverkas främst utvecklare, som var aggressiva placeringspolicy genom att locka ett stort antal lån. Dock har vårt företag anslutit sig till en konservativ agerande, och det tillät oss att hålla en balans mellan eget kapital och skulder. Företaget perfekt uppfyllt sina ekonomiska åtaganden gentemot Sberbank i den svåraste ekonomiska period. Och det har gett oss i april 2010 för att stänga en kredit på 60 miljoner. Dollar, och lite tidigare, mars 2010 för att få ett nytt lån från banken till ett belopp av 1,1 miljarder. Rubel. Sberbank är vår ständiga partner i utvecklingsprojekt, bland annat utveckling av ett omfattande program för Strogino distriktet och för oss som företag-builder är mycket viktigt och värdefullt, hittills i samarbete fortsätter, inte kompliceras av yttre omständigheter. "

råd till köparen

Sergei Liadov gav följande råd till kunder om hur alla fall att välja en pålitlig byggare.

"Kriterierna för fastställandet av åtgärder för att säkerställa att bolaget avser först och främst, avslutades med deltagande avtalet utvecklare kapital (POS) med statlig registrering av transaktionen i Rosreestra. För det andra delbetalning, där så är möjligt. För att minimera riskerna bör omfatta köp av konstruktionen så mycket som möjligt på ett senare skede av byggandet. Men i detta fall inköpspriset kommer vanligtvis att vara högre, men en betalning för att minska riskerna. Det är viktigt att göra affärer med utvecklare som har ett positivt företagsklimat rykte och portfölj av framgångsrikt genomförda projekt av liknande konstruktion. Obligatorisk verifiering av titeln dokument för mark och låta dokumentation för konstruktion. Minska risken för och engagemang i förhandlingarna med byggherren dokumentation och verifiering av kvalificerade jurister som är specialiserade på sådana fall "- säger experten.

Stämningen av köparna och den fortsatta utvecklingen av marknaden

Det är känt att under krisen efterfrågan från den primära marknaden nästan helt gått över till sidan "av den sekundära." Idag, med den ökade negativa trender i ekonomin, om aktiviteten hos köpare har minskat i den primära marknaden, så att du kan bedöma förändringen i konsumenternas åsikter i branschen på den negativa? Detta är vad vi bett våra experter.

Vitaly Bahvalov sa att deras företag inte observeras nedgång i efterfrågan på lägenheter i byggnader under konstruktion. Tvärtom, enligt experter, i slutet av sommaren var det en boom i efterfrågan.

Sergei Liadov säger att ökade betydligt i augusti intresset för föremålen för den primära marknaden, inspelad företaget en trefaldig ökning av efterfrågan. "I september sjönk den något, men fortfarande kvar på en hög nivå. Den största efterfrågan används idag av föremålen för ekonomi och komfort klassen. Att minska volymen av nybyggnation är inte observerats. , Den tidigare nivån av utbudet på grund av införandet av nya projekt och nya volymer i pågående projekt", - säger experten.

Natalia Solomon delar uppfattningen att efterfrågan på lägenheter i nya hus växer stadigt. "Det viktigaste kriteriet för att avgöra om att köpa - pris. Strategi utvecklare där marknaden kastas små partier av lägenheter i byggnaden spännande och väl stöder aktiviteten hos köpare, "- säger experten.

Leonard Blinov säger att det är nödvändigt att förstå att skillnaden i priserna på primära och sekundära marknaden kan nå 30-40%. "Därför, en som är mer i riskzonen, betalar ett lägre pris. Även den juridiska renhet av transaktionen på andrahandsmarknaden - inte så enkel sak, och det bör kontrolleras doskanalno "- säger experten.

Således krisen 2008-2009 gjort en mer försiktig, inte bara utvecklare, men även köpare. Om utvecklarna har granskat deras ekonomiska och förvaltningspolitik, köparna blev mer försiktiga valet av utvecklare, ägna mer uppmärksamhet åt pålitlighet och förmåga att uppfylla sina förpliktelser, inte bara under gynnsamma ekonomiska förhållanden, men även i tider av finansiell oro. Men den höga aktiviteten på marknaden för bostäder under uppförande, även i det ögonblick då ökas negativa trender i ekonomin tyder på att trovärdigheten av köparna är tillräckligt stor, och deras humör är i allmänhet optimistiska.

Portal Move.su vill du inte att förväxlas med ett val!